Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Анализ рынка недвижимости Москвы 2023 год». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Квартиры в столичном регионе в последний месяц осени продолжают дешеветь. Тренд является вполне закономерным: еще летом аналитики прогнозировали подобную динамику, ожидая снижения цен на 10-30%. За полгода стоимость квадратного метра в Москве снизилась на 5,9%, в Новой Москве – на 3,7%, в Подмосковье – на 2,3%. Падение не выглядит фатальным, но реальность оказывается более удручающей. Фактически продавцы вынуждены закрывать сделки с дисконтом до 20% от цен предложения.
Что происходит на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья в ноябре?
Что будет с ценами на жилье в столице до Нового года?
Прогнозы аналитиков относительно цен на рынке недвижимости, как обычно, разнятся: кто-то настроен оптимистично, другие – ждут еще большего ухудшения ситуации. Значительных перемен до Нового года не предвидится, эксперты склоняются к ряду выводов:
- увеличение спроса в декабре маловероятно – показатели окажутся ниже прошлогодних значений;
- цены на жилье расти не будут – для этого попросту нет причин;
- интерес к недвижимости как к инвестиционному активу ослабевает;
- при наличии новых потрясений (в т.ч. на международной арене) спрос значительно просядет;
- цены продолжат снижаться, но падения не прогнозируется – дисконт составит не более 1% в новостройках и до 3% во вторичном сегменте.
Специалисты не видят трагедии в уменьшении стоимости квадратного метра: для перегретого рынка это не является потрясением. Дальнейшее сокращение цен в диапазоне до 15% в течение длительного периода не приведет к нарушению равновесия на рынке – баланс сохранится.
В чем отличие стоимости вторички и новостроек?
В начале 2023 года банки объявили о сильном подорожании ипотеки, поэтому взять кредит на покупку вторичного жилья теперь можно по ставке не ниже 12%. Но риелторы и аналитики утверждают, что каждый месяц цена таких квартир будет снижаться примерно на 1% за квадратный метр. Это поможет скорректировать текущие расценки и вернуться к более реальным показателям 2020-2022 года. Поэтому, если вы хотите продать жилье, то не раздумывайте и делайте это прямо сейчас, так как повышения цен на вторичном рынке точно ждать не стоит.
Если говорить о новостройках, то здесь дела обстоят значительно сложнее. Во-первых, не все готовы вложить свои деньги в строящееся жилье, потому что боятся рисков и отсутствия стабильности. Во-вторых, при росте стоимости строительства и материалов девелоперы не могут позволить себе слишком сильно сбавить цены. Поэтому выгоднее всего будет предоставлять новым клиентам скидки на некоторые проекты и предлагать всевозможные акции. Плюс к этому застройщик сможет сделать жилье более доступным, уменьшая его метражи и увеличивая многофункциональность.
Арендовать выгоднее, чем брать ипотеку
— Какие наиболее серьезные диспропорции накопились в последнее время на рынке жилья?
— Один из главных дисбалансов — между стоимостью жилья и арендной платой. Цены на жилье резко выросли в 2020‒20221 годах, а аренда не дорожает уже много лет. Это определяет низкую доходность бизнеса по сдаче жилья в Москве: всего три-четыре процента годовых.
Другое следствие из этого дисбаланса: в текущей ситуации арендовать жилье намного выгоднее, чем покупать его в ипотеку. «Однушка» на окраине Москвы при покупке обойдется примерно в 7,5 миллиона рублей. При первоначальном взносе в 1,5 миллиона рублей и ипотечной ставке на вторичном рынке в 11‒12% ежемесячный платеж составит 60‒65 тысяч рублей. Но такую квартиру можно арендовать за 32‒40 тысяч рублей в месяц. То есть в полтора-два раза дешевле. Можно даже посчитать, что если арендовать и откладывать по 30 тысяч рублей в месяц, размещая на депозитах, то можно накопить 7,5 миллиона рублей на покупку квартиры за восемь лет. Примерно такие результаты получаются при сравнении ипотеки и аренды и для жилья в Санкт-Петербурге: арендные платежи примерно в полтора-два раза ниже, чем ежемесячные платежи по ипотеке.
Другой интересный феномен текущего момента — разбалансировка соответствия цены жилья и местоположения. Сейчас есть определенный хаос в ценообразовании. Например, квартиры в Новой Москве ускоренно дорожали предыдущие годы, и сейчас по цене они почти сравнялись с жильем в старых районах города внутри МКАД. Такие ценовые перекосы открывают редкую возможность для выгодного переезда. С небольшой доплатой можно переехать из «вторичной» квартиры на северо-востоке города на престижный юго-запад, который по объективным характеристикам намного лучше. Из Новой Москвы — в срединную часть города. Ценовые дисбалансы характерны и для новостроек. Возможность такого «арбитража» на рынке недвижимости появляется достаточно редко.
И еще один редкий дисбаланс, я его называю «эффект мерседеса». Для рынка недвижимости привычна ситуация, что готовая квартира стоит дороже, чем находящийся в стройке аналог. Другая ситуация на автомобильном рынке: когда ты выезжаешь за пределы автосалона на новом автомобиле, его цена сразу падает. Так вот, на рынке жилья Москвы сложилась аномальная ситуация: новостройки сегодня дороже, чем готовые квартиры на вторичном рынке. Это ситуация уникальна: сегодня она наблюдается только в России и Дубае.
— Почему люди готовы переплачивать за дорогую еще не возведенную новостройку, если рядом можно дешевле купить уже готовую квартиру на вторичном рынке? Не только же из-за комфорта покупки у девелопера и большого выбора?
— Три фактора. Первый: некоторые люди боятся «вторички» из-за документов. Вдруг кто-то развелся, делит имущество или объявил себя банкротом. Второй фактор — психологический. Некоторые говорят: «Хочу, чтобы квартира была новая, чтобы в ней никто до меня не жил». Третий фактор: финансовые условия на рынке новостроек лучше. На первичке есть рассрочка: можно внести часть денег, потом продать квартиру в регионе и довнести деньги. И конечно, разница в ипотечных ставках: сейчас на «вторичке» она составляет 11 процентов, а на первичке — восемь. Полгода назад разница была еще контрастнее. Если на «вторичке» ежемесячный платеж составит 40 тысяч рублей в месяц, а у застройщика — 35 тысяч рублей, покупатель пойдет к застройщику. Люди сегодня покупают не квартиру, а более низкий среднемесячный платеж.
— Я с удивлением смотрю, как спонтанно весьма неглупые и образованные люди принимают, может быть, самое важное финансовое решение в жизни — о покупке недвижимости. Да, рынок сложный для анализа: в Москве 300 новостроек на текущий момент, каждый проект — это уникальное местоположение, своя палитра планировок и финансовых условий, десятки параметров. У людей часто нет времени, знаний и сил принять взвешенное решение. Мне кажется, это «рынок дурака», где рациональность покупки весьма невелика.
— Во многом это рынок уставшего иррационального покупателя. В конце концов человек подкидывает монетку и делает выбор из нескольких доступных ему вариантов. Упуская разнообразные возможности: например, иногда можно с небольшой доплатой купить не «однушку», а «двушку». Потому что «однушки» уже почти раскупили, а на оставшиеся застройщик поставил заградительные цены. Но человеку может не прийти это в голову.
Добавим, что жилье в Москве часто покупают люди, которые недавно приехали и плохо знают город. Они могут быть не в курсе ситуации с транспортом или инфраструктурой. Ты говоришь человеку: «Отсюда ты будешь в центр города ехать два часа». А он отвечает: «Дома я в соседний город езжу за триста километров, и ничего». Или: «Мне вообще не нужен центр города». Есть и инерция мышления: лет пять-семь назад снимать жилье в Некрасовке было дешево. Сейчас это не так, но приезжают новые люди из регионов, спрашивают совета у знакомых, и те по инерции советуют: «Мы когда-то снимали в Некрасовке, там дешево». Бывают удивительные случаи: приехала женщина с Дальнего Востока и поставила цель: купить квартиру за три дня. Мы ее всем офисом уговаривали не торопиться, но она посмотрела три десятка вариантов, всех замучила и купила.
— Люди, уехавшие из страны из-за мобилизации, продают квартиры? Это существенный сегмент рынка?
— Такие квартиры, продающиеся по доверенности, есть на рынке, но они не делают погоды. Их владельцы готовы идти на дисконт в 10‒15 процентов от рыночной цены, лишь бы не приезжать в Россию для сделки. В принципе, это неплохой вариант купить жилье дешевле. Но не все покупатели готовы идти на покупку квартиры с доверенностью.
— Насколько реновация оказывает влияние на рынок жилья?
— Фактор реновации недооценивается, но я считаю, что он все сильнее себя проявляет. В прошлом году по этой программе было построено более 700 тысяч квадратных метров, это много. Процентов 10‒15 реновационных квартир сразу выставляются владельцами на продажу, и они конкурируют с новостройками частных застройщиков. Когда реновацию только объявили, на выставке недвижимости каждый третий клиент интересовался возможностью вложиться в квартиру в пятиэтажке, чтобы потом перепродать. В каких-то районах, например в Западном Бирюлево, нет коммерческих застройщиков и купить реновационную квартиру — это единственная возможность купить жилье в новом доме. Маленькие «двушки» в реновационном доме в Бирюлево стоят 11,5‒12 миллионов рублей. И спрос есть.
— Насколько реновационные дома конкурентны по качеству?
— Я слышу неплохие отзывы по качеству. Оно не хуже, чем у ряда коммерческих застройщиков. Более того, город не дает снижать достаточно высокие требования, которые сам установил, к реновационным домам. Недавно знакомый архитектор удивлялся: «Мы в коммерческих домах иногда оптимизируем проекты. А город принципиально не хочет опускать планку».
Секреты и риски ультрадешевой ипотеки
— В прошлом году появилась субсидированная застройщиками ипотека с ультранизкими ставками — два-три процента годовых, встречались даже ставки 0,1 процента годовых. Объясните, как образуется такая низкая, нерыночная ставка? Стоимость денег ведь намного выше.
— Если очень грубо, то это напоминает мошенническую схему на вторичном рынке в регионах. Может, не очень этично об этом писать в прессе. Но с другой стороны, если это не опубликовать, как люди будут понимать, что надо бояться таких схем? Представьте, что у человека нет первоначального взноса на ипотеку. Он в зоне риска с точки зрения банкиров: не смог накопить даже 300 тысяч рублей, чтобы купить в ипотеку квартиру за два миллиона. И есть квартира за два миллиона, которую давно не могут продать. К ее владельцу приходят и говорят: «Давай сделаем цену не два миллиона, а два миллиона триста тысяч рублей». Тот спрашивает: «Зачем? В чем прикол?» И ему объясняют: «У нас есть покупатель, но у него нет первоначального взноса на ипотеку. Мы заявим цену два миллиона триста тысяч и оформим, якобы ты получил триста тысяч рублей по расписке как аванс. Они и зачтутся как первоначальный взнос. Соответственно, тело кредита будет два миллиона, которые ты и получишь за свою квартиру». Встает вопрос публичной переоценки квартиры: агент убирает из баз данных предложение о продаже за два миллиона рублей и ставит три объявления о квартирах по два миллиона триста тысяч. Вызывают оценщика, он смотрит базы и делает оценочный альбом с ценой 2,3 миллиона рублей, его относят в банк. Умные банкиры понимают риски и не принимают такой оценки. Но менеджерам банка тоже надо выполнять план, и можно найти того, кто закроет на это глаза. В итоге: за два миллиона квартиру не могли продать, а после завышения цены она успешно «ушла».
— Это распространенная схема?
— В столичных регионах — нет. Сумма завышения получается слишком большая. А в регионах очень распространено. Банковские сотрудники вынуждены работать как следователи, они говорят: «Менеджеров ипотечного кредитования постоянно искушают, пытаются втянуть в такие схемы. Это кошмар: мы увольняем сотрудника, но нового сразу же пытаются коррумпировать».
— Интересно. Но перейдем к субсидированной ипотеке на столичные новостройки.
— Тут похожая история. Застройщик приходит в банк и говорит: «Случилась СВО, спрос упал. У меня не продается квартира за 12 миллионов рублей. Давай сделаем цену 15 миллионов».
— Парадоксально! Не снизим цену, а увеличим? Интерес застройщика понятен: он хочет продать квартиру. А чем покупка по дорогой цене привлекает покупателя? И что получает банк?
— Покупатель получает квартиру по более высокой цене, но с длительной и дешевой ипотекой. Ему максимально увеличат срок кредита — на сленге банкиров это называется «растянуть баян». Из-за низкой ставки заемщик имеет низкий ежемесячный платеж, сравнимый со стоимостью аренды. С банком хитрее. Банк получает сумму завышения цены как единовременную компенсацию за субсидирование будущих процентных платежей.
— Но ведь эта сумма завышения не компенсирует субсидию ипотечной ставки, например с семи процентов до двух процентов годовых, если кредит рассчитан на 20‒25 лет.
— Банки исходят из статистики, что люди обычно закрывают ипотеку досрочно — за пять-семь лет.
Военную ипотеку может ждать переформатирование
Отдельной и довольно обширной группой потенциальных покупателей жилья в 2023 году могут стать семьи военных. Государство выделяет значительные ассигнования на довольствие военнослужащих, и со временем эти средства будут перетекать на рынок жилья.
Механизм военной ипотеки может быть перестроен — он станет более доступным, простым и привлекательным. Этого можно достичь через существенное снижение ипотечной ставки. В связи с планами увеличения численности армии, государство может запустить программу жилищного строительства, ведь по закону РФ обязана предоставлять жилье военнослужащим. Это может стать дополнительным источником средств для строительной отрасли в 2023 и последующих годах.
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Рынок первичного и вторичного жилья: что лучше сейчас?
Если оценивать вопрос с точки зрения финансовой выгоды, то предложения на рынке вторички окажутся более привлекательными. Цены на вторичку за последние пару лет упали уже на 10-15%. Но, если учитывать все рассмотренные нами факторы, показывающие развитие рынка недвижимости, можно убедиться в востребованности недвижимости в новостройках. Потенциальным покупателям будут все менее интересны предложения без продуманной инфраструктуры, а также требующие серьезных вложений для ремонта. У застройщиков больше запаса прочности, чему способствует проектное финансирование банков. Это снижает риски при покупке квартиры в возводимых домах, из-за которых ранее покупатели не торопились с заключением сделок, тем самым теряя немало выгоды. Строительство новостроек теперь не сопряжено с количеством заключенных сделок, обращаясь к надежному застройщику, можно не бояться «прогореть», столкнуться с заморозкой проекта. Поэтому рынок первичной недвижимости в ближайшие годы лишь получит развитие, что привлечет немало новых клиентов.
Чтобы оценить потенциал и вероятность роста или падения цен на недвижимость Москвы нужно хорошо поразмыслить, что будет со спросом и предложением. К сожалению, максимум на чем фокусируются интернет-эксперты это вопросы роста и падение объемов ввода жилья и изменение макроэкономических показателей.
А выделять нужно хотя бы 6 основных факторов влияют на цены на недвижимость сейчас и будут влиять и через 5 и через 25 лет:
- Демографический – сколько жилья будет освобождаться со смертью людей? сколько и какого жилья необходимо для покупателей разных возрастных групп и какова будет динамика изменений этих потребностей?
- Экономический – насколько доступна ипотека? сколько есть свободных денег у людей? какие перспективы и ожидания роста/падения доходов? сместиться ли развитие в регионы? будет ли больше удаленной работы и насколько?
- Инвестиционный – какова доходность аренды (cap rate)? какие есть альтернативы вложений средств: акции, облигации, REIT, бизнес?
- Поведенческий – какую жилплощадь хочет покупатель: в каком районе, какого уровня доме, с какой планировкой и метражом? какие есть альтернативы на рынке съемного жилья? отомрет ли традиция покупки жилья детям? Сколько готов ехать человек на транспорте до работы?
- Физический – какова структура и объем физического предложения на рынке, как эти вещи будут меняться?
- Законодательный – какие сюрпризы готовит нам власть, как увеличатся налоги и другие издержки владения?
Подробно и по порядку рассмотрим каждый из вышеперечисленных факторов.
Второй фактор высоких цен сейчас и единственная объективная причина по которой они могут в долгосрочной перспективе удержаться на текущем уровне – это недостаток физического предложения жилья. На одного человека в Москве приходиться около 20 кв. м, в Московской области чуть больше. Для сравнения в Западной Европе показатель около 40 кв. м, а в США все 75.
В 2013 г. в Москве было построено 2.6 млн. кв. м жилья, в Московской области 6.5 млн. кв., при этом большей частью в ближнем Подмосковье (предположим, что 75% или 4.9 млн. кв. м.). Если брать количество жителей агломерации в 15 млн. чел., то получается что на 1 чел. возводится по 0.5 кв. м. в год. Если считать в квартирах, то это составит 2.6+4.9 / 60-75 кв. м = 100-125 тыс. квартир. Ежегодно цифры меняются незначительно и хотя дефицит постепенно сокращается с таким темпом Европу мы догоним лет через 30-40.
Правда потребности россиянина в этом отношении пока еще не европейские и многие будут рады и меньшим площадям, а избыток средств могут использовать для других трат.
А что говорят и думают люди?
-Расклад такой . Реальный ! Возможна 2 волна мобилизации. Так что к концу 23 года цены упадут на 30% минимум а к началу 24 февраль март и все 50% будут . Нойте не нойте но будит только так . С демографией в России сейчас будит беда рожать особа больше одного не будут . Плюс ещё провал из девяностых . Сейчас ещё выйдет на рынок море ипотечных квартир там где призванные погибнут или станут инвалидами . Так что кризис падения цен будит очень суровый и на долго 5 лет минимум если не 10 . А ещё забыл сказать про то сколько от сюда людей уехало и ещё уедет . Бетон в России теперь надолго никому не нужен . Как я уже написал 5 лет минимум.
-Цены особенно на вторичку начиная с 2020 года по настоящее время выросли как минимум на 50-70% при практически нулевом росте доходов населения, поэтому в самое ближайшее время и прежде всего на вторичке цены на недвижимость упадут на 40-50% из за снижения спроса, поэтому у кого еще остались мозги, должны уже сейчас снизить цену на вторичное жилье на 10-15% и продать, потому что через какое то время может потерять не 10-15%, а все 40-50%.
-На сегодня вторичка 1 — ккв север СПб ушатанная под ремонт в объявлении цена 4.3 минус торг итого 3.6. Наивные продавцы те кто выставляются за 6 им удачи уже на 5.5 не покупают. Знакомая риэлтор прямо сказала аренда стоит ипотеки не берут как говорится хочешь продать делай скидку от 15% минимум. В общем «пузырь» цен который ещё был в феврале этого года сдувается и будет дальше сдувается.
Что будет влиять на рынок в 2023 году
Определяющее влияние на рынок будут оказывать геополитические факторы:
«Если обстановка в мире не обострится, клиенты постепенно вернутся на рынок. Как и в 2022 году, спрос во многом будет зависеть от доступного жилищного кредитования. Кроме того, сохранится тенденция на уменьшение площади квартир и апартаментов в новых проектах».
На обстановку прежде всего будет влиять продление льготной ипотеки, а также ситуация с субсидированными ставками, поскольку эти программы стимулируют спрос, считает генеральный директор девелоперской компании.
«Немаловажно и то, каким образом будет складываться политическая ситуация на международном рынке, ведь это влияет на экономику России в целом и на доходы населения, — говорит эксперт. — В случае отмены санкций стоимость строительства может снизиться, поскольку возврат на отечественный рынок проверенных поставщиков приведет к увеличению конкуренции и будет сдерживать рост цен. Конечно, такой сценарий пока маловероятен, равно как и быстрое налаживание собственного производства — это не делается за один год».
Спрос. Цифры и причины колебаний
Потребительский спрос на недвижимость очень хорошо показывает сервис яндекс вордстат. Динамика марта по отношению к февралю положительная практически во всех городах за которыми я веду наблюдение (весь юг России).
Февраль же напротив, на всём юге показывал снижение активности после усиления активности в январе. Мартовский рост спроса небольшой, чаще он не выходит за значения январских показателей, к примеру:
|
Город |
Январь |
Февраль |
Март |
Максимальное значение за два последних года |
| Тысяч запросов за 30 дней | ||||
|
Анапа |
54,5 |
48,5 |
52,7 |
91 |
|
Краснодар |
144,6 |
122,7 |
142 |
189,4 |
|
Сочи |
76,8 |
61,2 |
69,3 |
117,3 |
|
Ялта |
18 |
15,8 |
17,9 |
31 |
|
Симферополь |
36,2 |
31,1 |
36,1 |
47,3 |
|
Москва |
744,7 |
682,8 |
789,7 |
1234,3 |
|
Питер |
179 |
159,2 |
191,4 |
351 |
|
Хабаровск |
43,3 |
39,6 |
44,1 |
48,2 |
Минстрой «страхуется» от резкого подорожания ипотеки
Сейчас одним из приоритетов Минстроя является создание новой программы, которая позволит субсидировать ипотеку. Это необходимо для того, чтобы обеспечить строительному комплексу Москвы нормальное функционирование.
О конкретных цифрах пока говорить рано, но задачи по развитию ипотеки и в целом строительной отрасли стоят самые глобальные, и в сложившейся трудной ситуации стройкомплекс очень нуждается в поддержке.
До какого уровня Минстрой планирует субсидировать ставку, чиновник неизвестно.
Справка: прежняя программа субсидирования стартовала в 2015 году – тогда ипотека субсидировалась до уровня 12% в год. При этом ипотека подорожала боле, чем на 20% после повышения ключевой ставки Центробанка в 2014 году.
На данный момент ставки находятся на другом уровне – менее 9,5%, что является историческим минимумом в России. Поэтому пока не приходится говорить о том, что ставка еще снизится, т.к. объемы ипотечного кредитования все равно растут, и у государства просто нет средств для усиления субсидирования.
Повышение пенсионного возраста не сделает недвижимость более доступной
Если рассматривать теорию, можно предположить, что, чем выше пенсионный возраст – тем больше может быть срок ипотечного кредитования. Но на практике это не так.
На данный момент максимальный срок выплат ипотеки – 30 лет, и он напрямую связан с достижением пенсионного возраста.
Казалось бы, чем позднее человек выходит на пенсию, тем больше у него возможности купить квартиру. Сложность заключается в том, что суммы, которые заемщик в этом случае может взять у банка, и которые ему придется возвращать – несопоставимы.
Грубо говоря, «лишние» несколько лет работы могут дать возможность получить по ипотеке сумму на 500 тысяч больше, а возвращать придется около 4 000 000. Финансовой выгоды (для заемщика) – никакой, а риски высоки, т.к. ситуация с трудоустройством людей предпенсионного возраста очень туманная. И банки будут учитывать эти риски при формировании ипотечных предложений.